La locazione a canone concordato, o locazione concordataria, costituisce una delle principali tipologie di locazione abitativa disciplinate dalla Legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Essa si differenzia dal contratto a canone libero in quanto il canone non è rimesso alla piena autonomia negoziale delle parti, ma deve essere determinato nel rispetto dei parametri fissati dagli accordi territoriali stipulati in sede locale ai sensi dell’art. 2, comma 3, della L. 431/1998.
In cambio di tale maggiore regolamentazione, il contratto a canone concordato consente al locatore e, in alcuni casi, anche al conduttore, di beneficiare di specifiche agevolazioni fiscali.
2. Immobili cui si applica la locazione concordataria
La disciplina del canone concordato riguarda gli immobili ad uso abitativo.
In particolare, possono rientrarvi gli immobili appartenenti al gruppo catastale A, con esclusione della categoria A/10, relativa a uffici e studi privati.
Restano esclusi:
- gli alloggi di edilizia residenziale pubblica;
- gli immobili locati esclusivamente per finalità turistiche;
- gli immobili di particolare pregio, e dunque le categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
3. Caratteri essenziali del contratto
Il tratto distintivo della locazione concordataria è rappresentato dal fatto che il canone deve essere determinato entro fasce minime e massime stabilite dagli accordi territoriali applicabili.
Pertanto, il canone non può essere fissato liberamente come avviene nei contratti 4+4, ma deve risultare coerente con la zona urbana, con le caratteristiche oggettive dell’immobile e con gli eventuali correttivi previsti dall’accordo locale prescelto.
La durata ordinaria del contratto agevolato è quella cosiddetta “3+2”: tre anni iniziali con rinnovo automatico di ulteriori due anni, salvo diniego di rinnovo alla prima scadenza per una delle ragioni tassative previste dall’art. 3, comma 1, L. 431/1998.
Il conduttore, ai sensi dell’art. 3, comma 6, L. 431/1998, può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di almeno sei mesi, mentre il locatore non dispone di un recesso libero ante tempus, potendo soltanto negare il rinnovo alla prima scadenza triennale nei casi tassativi previsti dalla legge e, successivamente, nei limiti di cui all’art. 3 L. 431/1998.
3.4 Le agevolazioni fiscali
A fronte del rispetto dei parametri del canone concordato, il locatore può fruire delle agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente.
Per il conduttore, oltre all’utilità di un canone calmierato, può ricorrere a detrazioni fiscali nei casi previsti dalla legge.
Nello specifico, agevolazioni per il Proprietario:
- Cedolare secca al 10%: se il locatore opta per la cedolare secca, l’aliquota scende dal 21% (contratti liberi) al 10% sul 100% del canone, a condizione che il contratto sia effettivamente a canone concordato ex L. 431/1998, art. 2, comma 3;
- Riduzione del reddito imponibile IRPEF (se non si usa cedolare): se il proprietario resta nel regime IRPEF ordinario, il reddito da locazione, già ridotto forfetariamente del 5%, viene ulteriormente ridotto del 30% ai fini della base imponibile. Quindi, ai fini IRPEF, si tassa solo il 70% del canone (dopo la riduzione del 5%), e non l’intero importo.
- Riduzione dell’imposta di registro: per i contratti a canone concordato, la base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro del 2% è ridotta del 30%: l’imposta si applica sul 70% del canone annuo, non sul 100%.
- Riduzione IMU del 25%: per gli immobili locati con contratto a canone concordato, l’IMU determinata con l’aliquota deliberata dal Comune viene ridotta al 75%, cioè si applica una riduzione del 25% dell’IMU dovuta.
Nello specifico, agevolazioni per il Conduttore:
– Detrazione IRPEF per abitazione principale: se l’immobile locato è adibito ad abitazione principale del conduttore e questi è intestatario del contratto, sono previste detrazioni IRPEF annue.
– Canone inferiore al mercato (calmierato);
– Blocco degli aggiornamenti ISTAT in caso di cedolare secca.
Per la piena fruizione del regime agevolato, il contratto deve essere stipulato utilizzando i modelli-tipo previsti dagli accordi territoriali applicabili (per quanto attiene al Comune di Milano, da richiedere via e-mail all’indirizzo proprietari@milanoabitare.org) e deve contenere tutti gli elementi necessari alla ricostruzione del calcolo del canone.
Particolare rilievo assume l’attestazione di conformità, detta anche attestazione bilaterale di rispondenza, la quale certifica che il contenuto economico e normativo del contratto è conforme all’Accordo territoriale richiamato.
Tale attestazione rileva soprattutto nei contratti non assistiti, ossia nei contratti predisposti dalle parti senza l’intervento diretto delle organizzazioni firmatarie nella determinazione del canone e nella redazione del testo contrattuale; in tali ipotesi, ai fini del riconoscimento delle agevolazioni fiscali, l’attestazione deve essere rilasciata secondo le modalità previste dal D.M. 16 gennaio 2017 e dal relativo Accordo locale.
Nel Comune di Milano, la suddetta richiesta va rivolta alle associazioni firmatarie dell’Accordo territoriale concretamente prescelto, e cioè ad almeno una organizzazione della proprietà edilizia e ad una dei conduttori, secondo i rispettivi canali organizzativi.
Sotto il profilo operativo, la richiesta viene normalmente inoltrata trasmettendo la bozza del contratto e la documentazione necessaria alla verifica del calcolo del canone.
4. Ulteriori tipologie di locazione concordataria
Accanto al contratto ordinario ex art. 2, comma 3, L. 431/1998, la normativa contempla anche ulteriori figure contrattuali disciplinate dagli accordi territoriali.
Si tratta, in particolare:
- del contratto di natura transitoria, disciplinato dall’art. 5, comma 1, L. 431/1998;
- del contratto per studenti universitari, disciplinato dall’art. 5, commi 2 e 3, L. 431/1998;
- della locazione di singole camere o porzioni di immobile, espressamente prevista dagli accordi milanesi;
Anche per tali tipologie il canone viene determinato richiamando i criteri fissati dall’accordo locale applicabile.
A. Contratto di Natura Transitoria (durata fino a 18 mesi)
Questa tipologia contrattuale è pensata per soddisfare particolari e temporanee esigenze abitative delle parti, non legate a motivi di turismo, che la Legge non provvede a tipizzare, ma che si possono esemplificare senza pretesa di esaustività come segue:
- Trasferimento temporaneo per motivi di lavoro;
- Assunzione a tempo determinato in un Comune diverso dalla residenza abituale;
- Partecipazione a corsi di formazione, stage, tirocini o master di durata limitata;
- Necessità di alloggio in attesa della consegna di altro immobile acquistato o locato a lungo termine;
- Permanenza temporanea per assistenza di familiari malati o ricoverati;
- Separazione o divorzio in corso, con ricerca temporanea di sistemazione in attesa di soluzione definitiva;
- Esecuzione di lavori di ristrutturazione nella propria abitazione principale, che la rendono temporaneamente inagibile.
- Durata: la durata di questi contratti non può essere superiore a 18 mesi Il D.M. del 2017 ha eliminato il precedente limite minimo di un mese.
- Esigenza di Transitorietà: la validità di questa forma contrattuale è strettamente subordinata alla sussistenza di una specifica esigenza transitoria, che può riguardare sia il locatore (es. necessità di rientrare in possesso dell’immobile a una data certa) sia il conduttore (es. mobilità lavorativa, formazione professionale). L’esigenza deve essere reale, oggettiva e specificata nel contratto.
- Requisiti di Validità (a pena di nullità della clausola sulla durata): la giurisprudenza ha chiarito che per la validità di un contratto transitorio sono necessarie condizioni inderogabili:
- Clausola Specifica: il contratto deve contenere una clausola che individui esplicitamente l’esigenza di transitorietà di una o di entrambe le parti.
- Documentazione Probatoria: per i contratti di durata superiore a 30 giorni, a tale clausola deve essere allegata apposita documentazione che provi la suddetta esigenza (es. contratto di lavoro a tempo determinato, certificato di iscrizione a un corso).
- Utilizzo di Modelli-Tipo: i contratti devono essere stipulati utilizzando esclusivamente i modelli-tipo allegati ai decreti ministeriali.
- Conseguenze della Violazione: l’inosservanza di tali requisiti formali e sostanziali comporta la nullità della clausola relativa alla durata transitoria. Di conseguenza, il contratto viene automaticamente ricondotto alla disciplina ordinaria della locazione a canone libero, con una durata di 4 anni + 4 anni.
B. Contratto per Studenti Universitari (da 6 a 36 mesi)
Questa tipologia è specificamente destinata a soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari fuori sede ed è regolata dall’art. 5, commi 2 e 3, della Legge n. 431/1998 e dai relativi decreti attuativi e accordi locali.
- Durata: la durata del contratto può variare da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi. Alla scadenza, se il conduttore non comunica la disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per un periodo identico, salvo disdetta del locatore.
- Requisiti Soggettivi: il conduttore deve essere uno studente iscritto a un corso di laurea o di perfezionamento in un comune diverso da quello di residenza. Questa qualifica soggettiva consente di accedere a questa tipologia contrattuale agevolata.
- Canone e Formalità: anche in questo caso, il canone è “concordato” sulla base di specifici accordi locali promossi dai comuni sede di università. È obbligatorio l’uso di contratti-tipo. Il contratto deve specificare l’esigenza di studio e, secondo alcune interpretazioni giurisprudenziali, deve essere allegata documentazione comprovante l’iscrizione all’università.
- Conseguenze della Violazione: similmente ai contratti transitori, la mancanza dei requisiti (es. conduttore residente nello stesso comune dell’università, mancato utilizzo del modello-tipo, pattuizione di un canone “libero” anziché concordato) comporta la nullità della clausola sulla durata e la riconduzione del rapporto alla locazione ordinaria di 4 anni + 4.
5. Gli Accordi locali vigenti nel Comune di Milano
Nel Comune di Milano risultano depositati due distinti Accordi locali del 2023, entrambi adottati ai sensi dell’art. 2, comma 3, L. 431/1998 e del D.M. 16 gennaio 2017.
Essi sono:
- l’Accordo del 30 maggio 2023, sottoscritto da Confabitare Milano, Unioncasa, Feder.Casa e Assocasa.
- l’Accordo del 27 luglio 2023, successivamente integrato in data 20 settembre 2023, promosso dal Comune di Milano e dalla Città Metropolitana e sottoscritto da un più ampio numero di associazioni della proprietà e dei conduttori.
Entrambi disciplinano i canoni concordati per gli immobili ad uso abitativo situati nel territorio del Comune di Milano.
5.1 Convivenza dei due Accordi nel Comune di Milano
La presenza, nel Comune di Milano, di due distinti accordi locali del 2023 costituisce il profilo più delicato sotto il profilo applicativo.
Da un lato, l’Accordo del 27 luglio 2023, nelle proprie premesse, si presenta come accordo da ritenersi “unico applicabile” per il Comune di Milano, in sostituzione del precedente accordo del 2019.
Dall’altro lato, anche l’Accordo del 30 maggio 2023 è stato formalmente sottoscritto e depositato da un diverso gruppo di associazioni e contiene una disciplina completa della locazione concordataria per il territorio milanese
Ne deriva che, nella prassi, i due accordi convivono e vengono richiamati in funzione dell’associazione di riferimento, del percorso di attestazione e della convenienza del risultato economico nel caso concreto.
5.2 Come capire quale accordo usare
Non esiste, sul piano strettamente operativo, una regola automatica valida per ogni caso che consenta di affermare in astratto che uno dei due accordi debba sempre prevalere sull’altro.
La scelta richiede un esame tecnico del singolo immobile e del percorso di attestazione concretamente praticabile.
Nella pratica, la scelta dell’accordo applicabile può essere ricostruita seguendo i seguenti criteri:
- Verifica territoriale: entrambi gli accordi riguardano immobili abitativi siti nel Comune di Milano.
- Verifica del canale di attestazione: l’accordo concretamente utilizzabile è quello per cui il locatore può ottenere l’attestazione di conformità da una delle organizzazioni firmatarie.
- Verifica del risultato economico: occorre simulare il canone con entrambi gli accordi e verificare quale dei due generi una forbice più coerente con le caratteristiche dell’immobile.
- Verifica della coerenza documentale: una volta scelto l’accordo, contratto, calcolo e attestazione devono essere tutti coerenti con quel medesimo accordo.
Sul piano prudenziale, può affermarsi che l’Accordo del 27 luglio 2023 rappresenta il riferimento istituzionale principale per il Comune di Milano, sia perché promosso dal Comune e dalla Città Metropolitana, sia perché lo stesso testo dell’accordo lo qualifica, nelle premesse, come accordo da ritenersi unico applicabile in sostituzione del precedente accordo del 2019.
Ciò non esclude, tuttavia, che nella prassi continui ad essere richiamato anche l’Accordo del 30 maggio 2023, ove il canone sia calcolato secondo i relativi parametri e l’attestazione venga rilasciata dalle associazioni firmatarie di tale accordo.
D) Criterio conclusivo da adottare nel caso concreto
In termini operativi, dunque, occorre:
- identificare la zona e la fascia dell’immobile secondo entrambi gli accordi;
- confrontare i risultati economici ottenibili;
- verificare quale accordo sia concretamente attestabile;
- optare per l’accordo che offra il miglior equilibrio tra solidità formale, sostenibilità del canone e convenienza.
6. Determinazione del canone: criteri generali
Per comprendere come si determina il canone concordato è necessario chiarire che il procedimento non consiste nella scelta di un importo arbitrario, ma nella progressiva individuazione di un intervallo di valori entro il quale il canone deve collocarsi, presente nelle tabelle allegate agli accordi.
In altri termini, il canone concordato si forma attraverso una sequenza di passaggi tecnici:
- individuazione della zona urbana di appartenenza dell’immobile;
- individuazione della sub-fascia e classe qualitativa dell’immobile;
- individuazione dei valori minimi e massimi risultanti dalla tabella allegata all’accordo;
- applicazione degli eventuali correttivi in aumento o in diminuzione;
- determinazione finale del canone effettivo entro la forbice così ottenuta;
Le cosiddette “forbici” del canone, vale a dire i valori minimi e massimi entro cui deve essere determinato il canone di locazione, si trovano negli Allegati 2 dei rispettivi Accordi locali.
In particolare:
- nell’Accordo del 27 luglio 2023, l’Allegato 2 contiene le tabelle dei canoni per zona omogenea, espresse in €/mq annui.
- nell’Accordo del 30 maggio 2023, l’Allegato 2 contiene le tabelle dei canoni per zona omogenea, espresse in €/mq mensili.
Ne deriva che i due accordi non utilizzano solo una diversa articolazione territoriale, ma anche una diversa struttura di calcolo e una diversa espressione dei valori.
6.3. Il meccanismo di calcolo secondo gli accordi milanesi
Gli accordi di Milano adottano un sistema progressivo: dapprima si individua la zona urbana omogenea in cui è ubicato l’immobile, poi si colloca l’unità in una determinata sub-fascia in base alle sue caratteristiche oggettive; quindi, si applicano i correttivi previsti dall’accordo e, solo all’esito di tali operazioni, si determina il canone effettivo.
Il canone, dunque, non nasce da una libera pattuizione piena, ma deve rientrare nella forbice risultante dai valori tabellari e dalle regole tecniche del singolo accordo.
6.4 Nello specifico, come si legge la tabella dell’Accordo del 27 luglio 2023
L’Accordo del 27 luglio 2023 suddivide il territorio del Comune di Milano in 5 zone urbane omogeneeindividuate dalla cartografia allegata sub Allegato 1.
Per ciascuna zona, l’Allegato 2 prevede una fascia di oscillazione del canone annuo, con un valore minimo e un valore massimo espressi in euro al metro quadrato.
Una volta individuata la zona, l’immobile deve essere collocato in una delle tre sub-fasce previste dall’accordo, sulla base dei suoi elementi oggettivi.
I criteri di classificazione sono così costruiti:
- elementi di tipo A, relativi ai requisiti essenziali dell’unità abitativa, quali bagno completo, impianti essenziali funzionanti e riscaldamento;
- elementi di tipo B, relativi a caratteristiche qualitative intermedie, quali cucina abitabile, ascensore e stato di manutenzione normale;
- elementi di tipo C, relativi a caratteristiche migliorative, quali doppio bagno, posto auto, giardino condominiale, buono stato manutentivo, porta blindata o prossimità ai servizi;
- elementi di tipo D, rilevanti ai fini del possibile collocamento del canone al valore massimo della sub-fascia e di alcuni correttivi.
La collocazione nelle sub-fasce avviene, in sintesi, come segue:
- sub-fascia 1: se manca uno degli elementi di tipo A oppure nei casi specifici indicati dall’accordo in relazione al riscaldamento;
- sub-fascia 2: se sono presenti tutti gli elementi di tipo A, almeno uno di tipo B e meno di tre elementi di tipo C;
- sub-fascia 3: se sono presenti tutti gli elementi di tipo A, almeno uno di tipo B e almeno tre elementi di tipo C;
Individuate zona e sub-fascia, la tabella dell’Allegato 2 restituisce il valore minimo e il valore massimo applicabile in €/mq annui.
6.5 Nello specifico, come si legge la tabella dell’Accordo del 30 maggio 2023
L’Accordo del 30 maggio 2023 suddivide invece il territorio del Comune di Milano in 4 zone urbane omogenee.
Per ciascuna zona, la fascia di oscillazione viene suddivisa in tre sub-fasce, ma la collocazione dell’immobile non avviene mediante il sistema A-B-C dell’accordo di luglio: essa dipende da un sistema a punteggio, fondato su 24 caratteristiche dell’immobile, ciascuna valorizzata con un numero di punteggio.
L’immobile viene collocato:
- nella sub-fascia 1, se totalizza fino a 10 punti;
- nella sub-fascia 2, se totalizza da 11 a 18 punti;
- nella sub-fascia 3, se totalizza almeno 19 punti;
Solo dopo l’attribuzione del punteggio si può consultare la tabella dell’Allegato 2, che esprime i valori minimi e massimi in €/mq mensili.
Entrambi gli accordi prevedono correttivi in aumento o in diminuzione del valore tabellare, ma con regole non coincidenti.
Nell’Accordo del 30 maggio 2023 rilevano, fra gli altri, l’alloggio completamente ammobiliato con aumento fino al 15%, la classe energetica A con aumento fino al 10%, la superficie inferiore a 45 mq con maggiorazione del 10%, la maggiore durata contrattuale con incrementi progressivi e, in diminuzione, la classe energetica G, la mancanza di cantina o soffitta e il piano seminterrato.
Nell’Accordo del 27 luglio 2023 assumono rilievo, fra gli altri, l’alloggio ammobiliato con aumento fino al 15%, l’alloggio semi ammobiliato con aumento fino all’8%, la superficie catastale compresa tra 28 e 50 mq con maggiorazione del 10%, la maggiore durata contrattuale con incrementi progressivi e la classe energetica G, che comporta una riduzione del 2%.
Entrambi i testi precisano che le variazioni previste sono cumulabili nei limiti stabiliti dall’accordo applicato.
Una volta individuata la zona, la sub-fascia e i correttivi applicabili, il canone effettivo deve essere determinato entro il minimo e il massimo risultanti dalla relativa forbice.
L’Accordo del 30 maggio 2023 precisa che il canone deve collocarsi entro la fascia della zona di appartenenza e non oltre il limite della sub-fascia individuata, consentendo alle parti di optare per sub-fasce inferiori all’interno della medesima zona, fermo restando che il minimo della sub-fascia 1 non può essere ulteriormente ribassato.
L’Accordo del 27 luglio 2023, anche alla luce dell’integrazione del 20 settembre 2023, consente alle parti, con l’assistenza di almeno una organizzazione della proprietà edilizia e di un sindacato dei conduttori, di convenire anche un canone inferiore al minimo della zona di riferimento.
Solo dopo aver completato i passaggi sopra indicati è possibile determinare il canone effettivo.
Tale canone deve collocarsi entro il minimo e il massimo risultanti dalla tabella applicabile, salvo le particolarità previste dall’accordo prescelto e ferma la necessità che il contratto e l’attestazione richiamino esattamente l’accordo cui il calcolo si riferisce.
6.8 Aggiornamento ISTAT e attestazione
Entrambi gli accordi prevedono che il canone possa essere aggiornato annualmente nella misura massima del 75% della variazione dell’indice ISTAT, mentre in caso di opzione per la cedolare secca l’aggiornamento non si applica sino alla revoca dell’opzione.
7. Riepilogo: come si addiviene alla determinazione del canone, secondo l’Accordo di luglio 2023?
1. Individuare la zona urbana omogenea
Verificare l’indirizzo dell’immobile.
Usando cartografia allegata all’Accordo, accertare in quale delle 5 zone (1‑5) ricade l’unità.
Se la linea di confine attraversa l’edificio, l’intero fabbricato si considera nella zona di maggior valore (regola espressa nell’Accordo).
2. Verificare gli elementi di tipo A, B, C, D
L’Accordo elenca gli elementi oggettivi dell’immobile, divisi in quattro gruppi:
A (requisiti essenziali): bagno interno completo, impianti essenziali funzionanti, impianti a norma, riscaldamento centralizzato o autonomo, ecc.
B (qualità intermedie): cucina abitabile con finestra, ascensore dal 2° piano, stato manutentivo “normale” dell’unità, ecc.
C (caratteristiche migliorative): doppio bagno, autorimessa/posto auto coperto, giardino condominiale, stato manutentivo “buono”, stabile ben tenuto, porta blindata/doppi vetri, prossimità ai servizi, recenti interventi edilizi, assenza di specifiche fonti di inquinamento.
D (ulteriori plus): balconi/terrazzo, cantina/soffitta, vetustà inferiore a 30 anni o pregio edilizio, domotica, giardino privato, posto auto scoperto, videocitofono, terrazza > 20 mq, classe energetica elevata, recenti lavori rilevanti.
In questa fase occorre fare una ricognizione puntuale: per ogni elemento occorre accertarsi se è presente o meno nell’immobile.
3. Collocare l’immobile nella sub‑fascia 1, 2 o 3
In base alla combinazione degli elementi A‑B‑C, l’Accordo definisce quando l’alloggio è in sub‑fascia 1, 2 o 3:
Sub‑fascia 1:
se manca anche solo uno degli elementi di tipo A; oppure se il riscaldamento è realizzato con stufe nei singoli locali (salvo il caso di almeno quattro elementi di tipo B).
Sub‑fascia 2:
se sono presenti tutti gli elementi di tipo A e almeno un elemento di tipo B; e sono presenti meno di tre elementi di tipo C.
Sub‑fascia 3: se sono presenti tutti gli elementi di tipo A, almeno un elemento di tipo B, e almeno tre elementi di tipo C.
Quindi:
Se manca qualche requisito essenziale A → sub‑fascia 1.
Se tutti gli A ci sono, conti quanti C ci sono (con almeno un B presente) → ed accertare se è sub‑fascia 2 (<3 C) o 3 (≥3 C).
Gli elementi D non cambiano la sub‑fascia, ma servono a collocarsi vicino al valore massimo di quella sub‑fascia se ce ne sono almeno cinque.
4. Leggere la tabella dei canoni
Occorre consultare l’Allegato 2 dell’Accordo 27 luglio 2023.
Individuare la zona (1‑5) già determinata al punto 1.
Per quella zona, la tabella indica, per ciascuna sub‑fascia (1, 2, 3), i valori minimi e massimi del canone annuo in €/mq.
Esempio puramente illustrativo (non numeri reali): zona 2, sub‑fascia 2 → 90–120 €/mq annui.
A questo punto si ha la forbice base annua al mq per l’immobile.
5. Applicare i correttivi (maggiorazioni/riduzioni)
L’Accordo 27 luglio 2023 prevede correttivi percentuali sui valori minimi/massimi della fascia:
Maggiorazioni (tutte cumulabili):
alloggio completamente ammobiliato: aumento fino al 15%;
alloggio semi ammobiliato (cucina + zona giorno): aumento fino all’8%;
superficie catastale tra 28 e 50 mq: maggiorazione del 10%;
maggiore durata contrattuale oltre la minima triennale (4, 5, 6, >6 anni) con aumenti del 3%, 5%, 8%, 10% sui limiti minimi e massimi della fascia.
Riduzioni:
classe energetica G: riduzione del 2% sui valori minimi e massimi.
Operativamente:
si parte dai valori min/max della sub‑fascia (es. 90–120 €/mq annui).
Applicare, in sequenza, gli aumenti (arredo, superficie, durata) e poi le eventuali riduzioni (classe G).
Si ottiene così una nuova forbice corretta (es. 100–132 €/mq annui, numeri a caso solo per capire la logica).
6. Determinare il valore effettivo “dentro la forbice”
Una volta fissata la forbice corretta:
Le parti devono scegliere il valore puntuale entro quei limiti.
La regola generale è: il canone effettivo non può superare il valore massimo della sub‑fascia di appartenenza, mentre, previo accordo, può collocarsi anche verso il minimo, tenendo conto della qualità specifica dell’immobile e del mercato locale.
Se sono presenti almeno cinque elementi D, l’Accordo consente di collocarsi legittimamente al valore massimo della sub‑fascia (non oltre).
A livello pratico, decidere se posizionarsi più vicino al minimo (se ci sono criticità) o al massimo (se l’immobile è “top” per quella sub‑fascia).
9. Considerazioni conclusive
La locazione a canone concordato, pur essendo disciplinata da una normativa nazionale unitaria, nel Comune di Milano richiede una particolare attenzione applicativa a causa della compresenza di due diversi Accordi locali del 2023-
La determinazione del canone non può, pertanto, essere svolta in modo approssimativo, ma necessita di un percorso tecnico che muove dalla corretta individuazione della zona urbana, prosegue con la qualificazione dell’immobile secondo i parametri dell’accordo applicabile e si conclude con la verifica dell’attestabilità del contratto.
Ne consegue che, prima della stipula, risulta opportuno procedere sempre ad una verifica comparativa dei due accordi, salvo che si intenda seguire in via prudenziale l’Accordo del 27 luglio 2023 quale riferimento istituzionale principale per il territorio comunale.